A pesar del tiempo los clientes consultan!!

Consulta recibida hoy 10 de noviembre de 2013:

Hola Francis, hace unos años te había hecho una consulta por un proyecto inmobiliario,  conociendote por el foro de inversores.
Parece mentira pero han pasado tres años.
En esa oportunidad te consultaba por la posibilidad de construir sobre un terreno en donde había una casa vieja y vivía mi tia abuela.
En este tiempo la situación ha cambiado, ya que ella ha fallecido. Quiero empezar a evaluar opciones pero para ello necesito contar con información más precisa (plancheta catastral, LFI, ancho de calle, etc). Vos haces gestorias de este tipo?  Si no es así,  me podrías recomendar a alguien?
Más allá de la obtención de esta información inicial, quisiera asesoramiento para evaluar distintas opciones.

Desde ya, agradezco tu respuesta.
Andrea

Rta: 
Estimada Andrea:
Veo que hay nuevos item, desde la ultima vez. para analizar antes de comenzar con el proyecto.

1- Es esencial, que sepamos quien es (o son) los titulares de dominio, ante el Registro de la Propiedad inmueble. Eso definira si hay que hacer o no una sucesion previamente.
2 - La ubicacion del predio y los m2 existentes, mas el Codigo urbano, son los que definiran o determinaran si la posibilidad o conveniencia de simplemente refaccionar o si demoler para construir. Debes analizar los costos desde el inicio (desde la demolicion).
3 - Y contemplar si el futuro proyecto conviene que sea netamente comercial o solo para vivienda.
3 - La densidad demografica va a determinar el tipo de vivienda que se podria construir.^Por ello hay que delimitar con precision la zona (el barrio) y lo permitido dentro y en esas arterias.
4 - SI, podemos hacer las gestiones que solicitas, que si, ya tienen un costo.
5 - La pregunta primordial y algida es: ¿Dispones del capital necesario para desarrollar la idea y transformarla en un Ante-proyecto? ... y luego, concretarla finalmente en todas sus etapas? ... o necesitas buscar un grupo de inversores?


Cordial saludo.
Francis

LA AUDITORIA EN CONSORCIOS

El consorcio de propiedad horizontal es una persona jurídica regulada básicamente por la Ley Nº 13.512, sancionada el 30/09/48 y promulgada el 13/10/48. Éste debe realizar todos aquellos actos necesarios para mantener o mejorar el inmueble a fin de garantizar las condiciones de seguridad, comodidad y decoro detalladas en el artículo 8º de la ley mencionada.

Por lo dicho, debemos resaltar que para cumplir con sus fines, el consorcio debe concretar una amplia gama de actividades y complejidad. Pasando revista a estas actividades, con el único objeto de ejemplificar la afirmación precedente, podemos enunciar:

 Contratar personal en relación de dependencia (encargado, auxiliar, sereno, etcétera).

 Contratar servicios mensuales de mantenimiento, limpieza y/o control de funcionamiento de las diversas instalaciones (ascensores, bombas de agua, caldera, desinfección, plantas y jardines, etcétera).

 Comprar diversos artículos y bienes para uso en el edificio (artículos de limpieza, lámparas de luz, bolsas de residuos, alfombras, espejos, muebles, bombas de agua, etcétera).

 Contratar seguros (integral de consorcios, incendio, vida obligatorio, responsabilidad civil, calderas, etcétera).

 Liquidar remuneraciones y cargas sociales, pagar impuestos, tasas y contribuciones, etcétera.

Sin duda, la variabilidad de estas actividades dependerá en cada consorcio fundamentalmente de la existencia de diferentes:

 Servicios centrales (agua caliente, ascensores, calefacción, encargado permanente y auxiliar, compactadora, vigilancia, jardines, piletas de natación, salas para reuniones, canchas de tenis, etcétera).

 Destinos (vivienda, cocheras, locales comerciales, oficinas, etcétera).

 Cantidad de unidades funcionales y complementarias. [...]

AUTOR: FRANCISCO LAULETTA

http://www.ele-ve.com.ar/La-auditoria-de-consorcios.html 

 Recuerde que la lectura completa del texto es de uso exclusivo para suscriptores o bien puede adquirir el artículo haciendo click aquí.

Inmobiliarias despiden y suspenden empleados por la caída de la actividad

Inmobiliarias despiden y suspenden empleados por la caída de la actividad

Los extranjeros .... los que compran departamentos pueden venderlos?... que dificultades tienen?

Conversando hoy con Cecilia por skype, surgió la pregunta:

¿Porque un extranjero no puede vender su casa?

Rta: Si, si puede vender, solo que debe cumplir con algunos requisitos como en cualquier otro país..

Cecilia: Ah, ya me parecía, si pudo comprar el departamento, puede vender cuando quiera.

Rta: Mira, Cecilia, los temas a considerar son varios.

Cualquier adulto con capacidad juridica puede comprar y vender los inmuebles que conforman su patrimonio, debe solicitar como trámites inicales, el COTI, el VIR, y gestionar ante un notario la trasmisión del dominio.

Comprar un inmueble, cualquier persona en capacidad puede hacerlo, y para la compra
se aplican las mismas reglas, tanto para el connacional, como para el extranjero, lo que se controla es que la unidad a adquirir sea para un fin habitacional y no para una especulación golondrina y/o para desarrollar una actividad de compraventa con habituabilidad, lo que tendría una connotación diferente en cuanto a la aplicación impositiva. .

Ya que es diferente que un extranjero compre para residir, - que tiene una connotación - a que un extranjero compre para evadir impuestos en su país y/o en el nuestro, que tiene otra muy diferente.

Vale decir, que cualquier comprador, además de sus datos filiatorios, para la compra debe tener una clave activa -identificación- en AFIP,  - y esto es para todos - lo que llamamos CUIT o CUIL o CDI, que significa que es una persona física o jurídica  y que contribuye con las cargas fiscales e impositivas.-
Esta condición se aplica a connacionales y a los extranjeros, sean personas físicas o jurídicas (ej: sociedades).

Dicha "persona" en el término jurídico, debe demostrar que el dinero con el que va a comprar el inmueble proviene de actividades lícitas y verificables.
 (Se aplica la Ley de lavado de dinero, de reciente divulgación)

Sucede, además, que para los nativos y para los residentes en el país, hay ciertas reglamentaciones que son imprescindibles a tener en cuenta y que se relacionan con sus actividades y con sus capacidades patrimoniales.

Un extranjero puede comprar para residir temporalmente o  en forma permanente,  y  para ello debe realizar un trámite migratorio por el que se le otorga un DNI -,dicho documento le permite realizar actividades económicas y por ello es "sujeto pasivo", deja de ser turista.
Esta diferenciación, se relaciona con sus actividades productivas y en consecuencia con el movimiento - incremento o detrimento - de su patrimonio, por lo que como todo otro individuo  es  "sujeto pasivo", vale decir, que paga impuestos.

Por ello, cuando vende una propiedad inmueble debe tributar, específicamente el Impuesto a las Ganancias, que es a lo que tú te referías al inicio de la conversación ¿comprendes?

Y también puede suceder que el trámite ante AFIP, demore algunos días, pero nada impide que la operaciñon inmobiliaria se realice satisfactoriamente. Será el escribano o notario interviniente, quién los guíe.

Quedo a tu disposicón para lo que necesites, y hago extensiva la propuesta a cualquier persona que necesite o dese asesoramiento.

Vías de consulta, AQUI .
Skype: francis.fassola  y/o francis_ffrecoleta
Oficina: cristina_ffrecoleta

Los emprendimientos inmobiliarios y sus contratos....generan la consulta de nuestro cliente:

Francis:


Finalmente mi hermana va a firmar la compra de un lote. 

En realidad, creo que lo llaman Cesion de derechos.

Dentro de lo que va a firmar en el articulo Cuarto dice:

"Que conoce que el lote y participación en espacios comunes al que se refiere el CONTRATO CEDIDO podría verse alcanzado por revalúos del Impuesto Inmobiliario, que implicarán no sólo la obligación de pagar montos mayores en adelante, sino también de pagar montos adicionales a los pagados por períodos anteriores a la presente cesión. Y que acepta hacerse cargo de pagar todo monto adicional que pudieran reclamar las autoridades competentes o el fiduciario por este concepto."

Como es este tema de "pagar montos adicionales a los pagados por períodos anteriores a la presente cesión"?

Esta bien que asumamos pagar impuestos que aun no fueron cobrados?
Esta bien que asumamos pagar retroactivos de impuestos que aun no fueron cobrados?

Es decir, si ellos aun no pagaron ABL por ej, cuando venga, nosotros vamos a tener que pagar el impuesto que les corresponde a ellos?

Saludos, y desde ya, muchas gracias, 

Hernàn.

============

Gracias por la consulta estimado Hernan:

La variedad de particularidades que presentan hoy los DESARROLLOS INMOBILIAROS, Exigen y determinan la existencia de una diversidad de modelos de contratos que fijan pautas a los clientes de esos emprendimientos.

Lo que de por si ya es una garantìa.

DICHOS CONTRATOS, son la normativa a cumplir entre las partes, dicho de otro modo el compromiso entre los ejecutores del emprendimiento y por sus clientes, de compartir los imprevistos ya sea por mayores costos de materiales o de impuestos, como en este caso de la consulta especìfica.

Quizas, debiera responderte que no està bien que te cobren retroactivos en impuestos, pero faltarìa a la verdad.

Lo actual es lo contrario.

Porque la realidad es que EXISTEN mayores e imprevisibles costos para los desarrolladores, producto de la inflaciòn domèstica poco reconocida y si, sufrida por la poblaciòn, y que el estado y las empresas prestatarias de los servicios ya sean del orden provincial, municipal y/o nacional, aplican esos retroactivos en las TASAS y/o en el SERVICIO (ej: Obras sanitarias, gas, electricidad) y en los gravamenes impositivos y fiscales en cualquier momento y que NO reconocen la pre-existencia del emprendimiento que lo dejarìa fuera del gravamen, por lo que han tomado la modalidad - especialmente en años electorales - de aplicar retroactivos, como recurso de flujo de caja y de seuda correcciòn de tarifas, desde el poco feliz concepto de que pagan los que màs pueden.

Dada la imprevisiòn, los desarrolladores avezados y siguiendo el concepto de continuidad dominial, lo establecen como obligatorio en los contratos de Cesiòn de Derechos, como bien citas.

Ten en cuenta que:

La firma de un contrato consensuado y especìfico, es la mejor garantìa para el cliente.

La opciòn es aceptar el mismo en todas sus clausulas y/o reconvenirlas mediante una negociaciòn equilibrada entre las partes.

Tambièn puedes pedir y comprobar hasta que momento hay sido pagadas las obligaciones, como para tener la seguridad de que las "sorpresas" solo surgiran de retroactivos o de re-valuaciones. 

Ten en cuenta que el predio paga una tasa y que la urbanizaciòn serà valuada a futuro en un monto mayor.. 

Consulta todo y evalùa.. 

Caso contrario, NO es conveniente adquirir ese lote.

En el mercado hay muchas opciones.

Te deseo una buena negociacion y que tu hermana logre cumplir su sueño.!!!

.

Impuestos en los FIDEDICOMISOS, su aplicaqciòn.

Resolución 11/2011-SDG TLI. Ganancias. Fideicomiso Inmobiliario. Unidades Inmobiliarias. Beneficiarios. Cesión de derecho a favor de terceros

Se establece que los fiduciantes beneficiarios cuando celebren con terceros, contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias ...

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

RESOLUCION N° 11/11 (SDG TLI)

Fecha: 03/03/11

I. Se consultó acerca del tratamiento tributario que corresponde otorgar en el Impuesto a las Ganancias a la adjudicación de las unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes en su carácter de beneficiarios; y el tratamiento impositivo de la cesión del derecho de adjudicación de las unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros.

II. Se concluyó que en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso.

Asimismo, se señaló que en los casos en que se plantee una situación mixta, en la que concurran fiduciantes beneficiarios junto con otros simples beneficiarios que hayan adquirido tal derecho, por ejemplo, en virtud de un contrato de cesión, por imperativo legal es el fideicomiso quien debe tributar en los términos del Artículo 69, inciso a), punto 6 de la ley del impuesto, puesto que el único supuesto en que corresponde la exclusión del fideicomiso como sujeto será cuando exista una total adecuación entre fiduciantes y beneficiarios.

Además se indicó que aún cuando los aspectos vinculantes de la consulta versen sobre el tratamiento tributario que corresponde conceder en el impuesto a las ganancias a la adjudicación de unidades a los fiduciantes beneficiarios, el contrato del presente fideicomiso prevé en una de sus cláusulas, que los beneficiarios del mismo serán los fiduciantes o sus cesionarios, por lo que cabe tener presente que en el supuesto de verificarse en la operatoria ganancias gravadas, el sujeto pasivo será el fideicomiso, resultando para ello necesario indagar acerca de cuál es el valor de esas transferencias, a los fines de establecer si se ha generado ganancia gravada, resultando de aplicación al respecto lo previsto en el Artículo 55 de la ley del gravamen.

En lo atinente al tratamiento impositivo de la cesión del derecho de adjudicación de las unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros, corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias de la cesión de derechos de adjudicación que los mismos realicen.

Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que bajo la estructura contractual de un fideicomiso no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros.

Resolución 11/2011-SDG TLI. Ganancias. Fideicomiso Inmobiliario. Unidades Inmobiliarias. Beneficiarios. Cesión de derecho a favor de terceros

Se establece que los fiduciantes beneficiarios cuando celebren con terceros, contratos de cesión de su inmueble corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias ...

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

RESOLUCION N° 11/11 (SDG TLI)

Fecha: 03/03/11

I. Se consultó acerca del tratamiento tributario que corresponde otorgar en el Impuesto a las Ganancias a la adjudicación de las unidades funcionales por parte del fideicomiso a los fiduciantes en su carácter de beneficiarios; y el tratamiento impositivo de la cesión del derecho de adjudicación de las unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros.

II. Se concluyó que en los casos de fideicomisos en los que existan beneficiarios que no revistan el carácter de fiduciantes, el sujeto pasivo del impuesto será, en todo caso el fideicomiso, teniendo en cuenta que la ley del gravamen no admite la tributación proporcional en cabeza de los fiduciantes beneficiarios y el fideicomiso.

Asimismo, se señaló que en los casos en que se plantee una situación mixta, en la que concurran fiduciantes beneficiarios junto con otros simples beneficiarios que hayan adquirido tal derecho, por ejemplo, en virtud de un contrato de cesión, por imperativo legal es el fideicomiso quien debe tributar en los términos del Artículo 69, inciso a), punto 6 de la ley del impuesto, puesto que el único supuesto en que corresponde la exclusión del fideicomiso como sujeto será cuando exista una total adecuación entre fiduciantes y beneficiarios.

Además se indicó que aún cuando los aspectos vinculantes de la consulta versen sobre el tratamiento tributario que corresponde conceder en el impuesto a las ganancias a la adjudicación de unidades a los fiduciantes beneficiarios, el contrato del presente fideicomiso prevé en una de sus cláusulas, que los beneficiarios del mismo serán los fiduciantes o sus cesionarios, por lo que cabe tener presente que en el supuesto de verificarse en la operatoria ganancias gravadas, el sujeto pasivo será el fideicomiso, resultando para ello necesario indagar acerca de cuál es el valor de esas transferencias, a los fines de establecer si se ha generado ganancia gravada, resultando de aplicación al respecto lo previsto en el Artículo 55 de la ley del gravamen.

En lo atinente al tratamiento impositivo de la cesión del derecho de adjudicación de las unidades funcionales que los fiduciantes beneficiarios podrían celebrar con terceros, corresponderá analizar la situación tributaria de cada fiduciante en particular, a efectos de poder determinar la gravabilidad o no en el Impuesto a las Ganancias de la cesión de derechos de adjudicación que los mismos realicen.

Se dejó expresada una salvedad en el sentido que el criterio expuesto resultará de aplicación siempre que bajo la estructura contractual de un fideicomiso no se encubra un contrato con una finalidad típica diversa a la mera construcción y adjudicación al costo, como por ejemplo, la de comercialización y venta de unidades a terceros.