martes, 18 de octubre de 2011

Los extranjeros .... los que compran departamentos pueden venderlos?... que dificultades tienen?

Conversando hoy con Cecilia por skype, surgió la pregunta:

¿Porque un extranjero no puede vender su casa?

Rta: Si, si puede vender, solo que debe cumplir con algunos requisitos como en cualquier otro país..

Cecilia: Ah, ya me parecía, si pudo comprar el departamento, puede vender cuando quiera.

Rta: Mira, Cecilia, los temas a considerar son varios.

Cualquier adulto con capacidad juridica puede comprar y vender los inmuebles que conforman su patrimonio, debe solicitar como trámites inicales, el COTI, el VIR, y gestionar ante un notario la trasmisión del dominio.

Comprar un inmueble, cualquier persona en capacidad puede hacerlo, y para la compra
se aplican las mismas reglas, tanto para el connacional, como para el extranjero, lo que se controla es que la unidad a adquirir sea para un fin habitacional y no para una especulación golondrina y/o para desarrollar una actividad de compraventa con habituabilidad, lo que tendría una connotación diferente en cuanto a la aplicación impositiva. .

Ya que es diferente que un extranjero compre para residir, - que tiene una connotación - a que un extranjero compre para evadir impuestos en su país y/o en el nuestro, que tiene otra muy diferente.

Vale decir, que cualquier comprador, además de sus datos filiatorios, para la compra debe tener una clave activa -identificación- en AFIP,  - y esto es para todos - lo que llamamos CUIT o CUIL o CDI, que significa que es una persona física o jurídica  y que contribuye con las cargas fiscales e impositivas.-
Esta condición se aplica a connacionales y a los extranjeros, sean personas físicas o jurídicas (ej: sociedades).

Dicha "persona" en el término jurídico, debe demostrar que el dinero con el que va a comprar el inmueble proviene de actividades lícitas y verificables.
 (Se aplica la Ley de lavado de dinero, de reciente divulgación)

Sucede, además, que para los nativos y para los residentes en el país, hay ciertas reglamentaciones que son imprescindibles a tener en cuenta y que se relacionan con sus actividades y con sus capacidades patrimoniales.

Un extranjero puede comprar para residir temporalmente o  en forma permanente,  y  para ello debe realizar un trámite migratorio por el que se le otorga un DNI -,dicho documento le permite realizar actividades económicas y por ello es "sujeto pasivo", deja de ser turista.
Esta diferenciación, se relaciona con sus actividades productivas y en consecuencia con el movimiento - incremento o detrimento - de su patrimonio, por lo que como todo otro individuo  es  "sujeto pasivo", vale decir, que paga impuestos.

Por ello, cuando vende una propiedad inmueble debe tributar, específicamente el Impuesto a las Ganancias, que es a lo que tú te referías al inicio de la conversación ¿comprendes?

Y también puede suceder que el trámite ante AFIP, demore algunos días, pero nada impide que la operaciñon inmobiliaria se realice satisfactoriamente. Será el escribano o notario interviniente, quién los guíe.

Quedo a tu disposicón para lo que necesites, y hago extensiva la propuesta a cualquier persona que necesite o dese asesoramiento.

Vías de consulta, AQUI .
Skype: francis.fassola  y/o francis_ffrecoleta
Oficina: cristina_ffrecoleta

lunes, 10 de octubre de 2011

Los emprendimientos inmobiliarios y sus contratos....generan la consulta de nuestro cliente:

Francis:


Finalmente mi hermana va a firmar la compra de un lote. 

En realidad, creo que lo llaman Cesion de derechos.
Dentro de lo que va a firmar en el articulo Cuarto dice:
"Que conoce que el lote y participación en espacios comunes al que se refiere el CONTRATO CEDIDO podría verse alcanzado por revalúos del Impuesto Inmobiliario, que implicarán no sólo la obligación de pagar montos mayores en adelante, sino también de pagar montos adicionales a los pagados por períodos anteriores a la presente cesión. Y que acepta hacerse cargo de pagar todo monto adicional que pudieran reclamar las autoridades competentes o el fiduciario por este concepto."
Como es este tema de "pagar montos adicionales a los pagados por períodos anteriores a la presente cesión"?

Esta bien que asumamos pagar impuestos que aun no fueron cobrados?
Esta bien que asumamos pagar retroactivos de impuestos que aun no fueron cobrados?

Es decir, si ellos aun no pagaron ABL por ej, cuando venga, nosotros vamos a tener que pagar el impuesto que les corresponde a ellos?
Saludos, y desde ya, muchas gracias, 
Hernàn.

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Gracias por la consulta estimado Hernan:

La variedad de particularidades que presentan hoy los DESARROLLOS INMOBILIAROS, Exigen y determinan la existencia de una diversidad de modelos de contratos que fijan pautas a los clientes de esos emprendimientos.
Lo que de por si ya es una garantìa.

DICHOS CONTRATOS, son la normativa a cumplir entre las partes, dicho de otro modo el compromiso entre los ejecutores del emprendimiento y por sus clientes, de compartir los imprevistos ya sea por mayores costos de materiales o de impuestos, como en este caso de la consulta especìfica.

Quizas, debiera responderte que no està bien que te cobren retroactivos en impuestos, pero faltarìa a la verdad.
Lo actual es lo contrario.

Porque la realidad es que EXISTEN mayores e imprevisibles costos para los desarrolladores, producto de la inflaciòn domèstica poco reconocida y si, sufrida por la poblaciòn, y que el estado y las empresas prestatarias de los servicios ya sean del orden provincial, municipal y/o nacional, aplican esos retroactivos en las TASAS y/o en el SERVICIO (ej: Obras sanitarias, gas, electricidad) y en los gravamenes impositivos y fiscales en cualquier momento y que NO reconocen la pre-existencia del emprendimiento que lo dejarìa fuera del gravamen, por lo que han tomado la modalidad - especialmente en años electorales - de aplicar retroactivos, como recurso de flujo de caja y de seuda correcciòn de tarifas, desde el poco feliz concepto de que pagan los que màs pueden.

Dada la imprevisiòn, los desarrolladores avezados y siguiendo el concepto de continuidad dominial, lo establecen como obligatorio en los contratos de Cesiòn de Derechos, como bien citas.

Ten en cuenta que:
La firma de un contrato consensuado y especìfico, es la mejor garantìa para el cliente.

La opciòn es aceptar el mismo en todas sus clausulas y/o reconvenirlas mediante una negociaciòn equilibrada entre las partes.

Tambièn puedes pedir y comprobar hasta que momento hay sido pagadas las obligaciones, como para tener la seguridad de que las "sorpresas" solo surgiran de retroactivos o de re-valuaciones. 

Ten en cuenta que el predio paga una tasa y que la urbanizaciòn serà valuada a futuro en un monto mayor.. 
Consulta todo y evalùa.. 

Caso contrario, NO es conveniente adquirir ese lote.

En el mercado hay muchas opciones.

Te deseo una buena negociacion y que tu hermana logre cumplir su sueño.!!!
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